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本期聚焦：物业管理费
日常生活中，买完房屋后，总免不了和小区物业打交道，业主与物业公司之间因各种问题产生纠纷矛盾的现象时有发生。例如：车辆停在小区内被盗，业主以物业管理不善为由拒交物业费;有些业主认为自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等质量问题，长期拖欠物业费。
那么，究竟什么情况下
可以合理地拒交(少交)物业费呢?
又有哪些情况不能拒交物业费?
以下干货汇总
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PART1：不可以拒交物业管理费的几种情况
情况一
关键词：邻居违章搭建、整改通知
某物业公司从年开始负责上海市奉贤区某小区的物业管理。其间，业主王某因邻居擅自违章搭建而深受困扰，遂向物业反映。物业公司发出整改通知书并上报有关部门，但事情并未得到解决。王某认为物业公司未尽管理之责，故而拒交物业管理费。物业公司诉至法院，要求王某支付物业管理费。
王某认为，物业公司有责任维护小区秩序，对于违章搭建的事情，物业可以强制拆除，但是事情一直没有解决。物业公司没有尽到管理义务，故不同意支付物业费。
物业公司认为，在接到王某反映后，公司一方面向违章搭建的业主发出整改通知书，一方面向所在居委会、房管局、拆违办等*府部门沟通，请求解决此事。公司已经发出整改通知书并上报有关部门，尽到了管理义务，业主应按合同约定支付物业费用。
以案说法
按照诚实信用、等价有偿原则，物业公司为业主提供了管理服务，业主理应向物业公司缴纳管理费。业主违章搭建，改变房屋使用性质等现象是属于公共秩序和公共事务管理上的瑕疵。收到投诉后，物业公司已采取了积极措施，向违章搭建业主发出整改通知书。在劝阻无效的情况下，又向有关职能部门进行了反映，证明其已经尽到了相应的通知、报告义务，且物业公司并没有强制拆除违章建筑的权利，故业主以此为由拒交物业费没有法律依据。
在法院主持下，王某当场付清了欠缴的物业费。
情况二
关键词：车辆被盗
年9月，张某放在小区的电动车被盗丢失，张某认为其电动车被盗是由于小区物业管理公司疏于管理的责任，遂向物业公司索赔，遭到物业公司拒绝。
随后，张某又要求以两年的物业管理费折抵赔偿款，物业公司一直未作答复。故张某从年1月1日起至年12月30日期间，没有交纳物业费。物业公司将张某诉至法院。
由于张某不能证明其电动车被盗是由于物业公司未履行约定义务导致的，故张某以此为由不交物业费，法院不予支持。
以案说法
业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主交费义务。因此，车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。
情况三
关键词：房屋存在质量问题
房屋存在质量问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。
开发商交付的房屋存在质量问题，并非物业公司责任。虽然有些开发商会出具《住宅质量保证书》明确：“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，由本公司委托某某物业负责处理”。但开发商仅仅委托物业公司处理来信来访、投诉，并未将房屋质量维修义务转移给物业公司，业主以此为由拒交物业费，没有法律依据。
情况四
关键词：业主未签订物业合同
在物业管理服务中，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主所在小区业主委员会与物业公司签订的合同对该小区全体业主均具有约束力，故对业主同样具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，而其以自己未与物业公司签订合同为由拒交物业费的，法院不予支持。
■民法典对物业服务人的报酬请求权明确规定：
法条链接：《民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
PART2：可以拒交(少交)物业管理费的几种情况
情况一
关键词：新房、未开通用水用电
年10月，李某购买了位于上海市奉贤区某小区的一套新房。合同约定，开发商在交房时，供水、排水配套设施齐全，与城市公共供水、排水管网连接，且纳入城市供电网络并正式供电，由物业公司负责与业主对接、开通。年4月，开发商与某物业公司签订前期物业服务合同。年5月，李某前往物业公司办理收房等相关手续，发现房屋未开通用水、用电。同日，李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》。之后，李某一直未交纳房屋未使用期间的物业服务费。
此后，物业公司以李某未交纳之前物业服务费为由，拒绝为其办理装修手续，且拒绝协助其开通用水、用电。双方经多次协商未果，李某将物业公司诉至法院，请求判令物业公司接通房屋内的用水用电，赔偿其自收房之日至实际开通房屋用水用电之日止的物业服务费损失。
以案说法
本案涉及两类法律关系。李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》，系物业服务合同法律关系，双方对于物业管理费的交纳产生纠纷，系物业服务合同纠纷。物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电，并因此给李某造成损失，系侵权法律关系。用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。本案中，购房合同已约定商品房交付时应保证供水、排水设备设施齐全，加之小区开通用水、用电的实际责任人系物业公司。李某于年5月至物业公司办理交房手续后，物业公司以其未交纳房屋空置期内物业公司管理费为由拒绝为其开通用水，拒不出具供电工作函协助其开通用电，侵害了李某的合法民事权益，应当承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。
最终，法院判决：物业公司协助李某开通房屋的用水用电;按照签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费交纳标准，赔偿李某自收房之日至实际开通用水用电之日止的物业服务费损失。
法条链接：《民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
Q：李某收房之前的物业服务费是否应该交纳?
应当交纳。根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
司法实践中，对于业主虽未收房，但前期物业服务工作实际已展开的，视为前期物业服务协议已经生效。根据相关法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
本案中，在物业服务合同法律关系中，李某未收房前，房屋空置未使用也应当交纳物业费，其不能以没有享受到物业服务为由拒付。也就是说，李某主张的侵权损失和物业公司主张的物业费是两个法律关系，互不冲突。不能因为侵权损失胜诉就排除了物业费交纳。
但鉴于物业公司没有主张该诉求，故法院未予处理。
情况二
关键词：物业服务合同到期后未续约
如果物业服务合同到期后，物业公司拒绝移交物业管理权，而要求业主支付自物业服务到期日至人民法院判决其移交物业管理权期间物业服务费的，人民法院不予支持。
物业服务合同的权利义务终止后，虽然物业服务企业拒绝退出、移交，但双方之间的物业服务法律关系已经终止。物业公司再以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，没有法律依据。
法条链接：《民法典》第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。
情况三
关键词：物业公司对安全隐患采取放任态度
某小区房业主违章加建的玻璃顶棚对小区安全构成了一定隐患，马先生因此拒付物业费。诉讼中，物业公司不能出示曾向行*机关投诉反映的相关证据，也没有采取适当的合理、合法措施进行应对。
马先生的日常生活因此受到影响，其安全保障受到了较大妨碍，法院判决马先生酌情减交物业费。
以案说法
对物业管理区域内存在的违反治安、环保、装饰装修规范的行为，物业公司应当制止，并及时向有关行*管理部门报告。否则，业主可行使瑕疵履行抗辩权，减少交纳物业费。
情况四
关键词：物业公司收取装修配合费
物业公司无论以何种理由向业主收取装修配合费，均没有法律依据。即使业主交纳了装修配合费，该行为也不应视为业主自愿交纳，物业公司应无条件退回该款项。
虽然有些装修配合费系根据业主公约施工管理规定收取的，收费对象大多是装修施工单位，但大多要业主预付或承担。在法律上，物业公司收取装修配合费没有依据，业主可以拒绝。已经收取的，应当退还。
以下几种情况可以拒交物业管理费
1.物业费的收取应从业主收到收楼通知书之日起算，而不应从购房合同写明的交楼日期起算。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝交纳这段时间的物业费;
2.对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳;
3.物业公司提供合同未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交;
4.物业公司擅自提高物业服务收费标准，业主对擅自提高的部分可以拒交;
5.物业公司没有物价管理部门各项审批文件的原件，业主可拒交。
来源：上海市青浦区人民法院、上海市奉贤区人民法院
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邢鑫律师，中共*员，研究生学历，法学硕士，湖南金州律师事务所合伙人、律师。高级经济师、国际注册高级私人财富管理师、国家企业人力资源管理师、高级企业法律风险管理师、高级企业法律顾问咨询师、高级项目管理师、投资项目分析师、并购交易师、一级开发规划管理师、高级企业培训师、首席法务官、证券从业资格、基金从业资格。发表专业学术期刊发表论文十余篇，参与国家级课题、省级课题研究多项、湖南省国资委课题《国有出资人与出资企业权责边界研究》，《驾驭风险——企业经营个法律痛点解决之道》(法律出版社)、《公司股权实务全解：案例·范本·疑难问题解答》(中国法制出版社)、《劳动纠纷疑难问题解答与自助维权指南》(中国法制出版社)、《企业知识产权与疑难问题解决之道》(中国法制出版社)、《企业家刑事风险防控之道》(中国法制出版社》、《房地产与建设工程痛点法律问题解决之道》(中国法制出版社)、《企业全程法律顾问》(中国法制出版社)编委会委员。担任湖南省国资委、长沙国家高新区等多家机关、企事业单位法律顾问。多次接受中央人民广播电台中国之声、中央电视台今日说法、人民网、央广网、腾讯网、澎湃新闻、上游新闻、网易、搜狐、大公网、湖南教育网、都市频道、*法频道、南方周末等多家媒体采访报道，担任*法频道特约评论员。
社会兼职：中华全国律师协会综合标准化专家组成员；中国影视行业法律人才专家库入库专家；中国电视剧制作产业协会法务委员；湖南省法学会财税法学研究会常务理事；湖南省发改委循环经济专家库入库专家；湖南省律师协会巡回讲师团成员；长沙市律师协会*民融合与高新技术专业委员会副主任；长沙市律师协会公司与公职律师专门委员会委员；长沙市工业新兴及优势产业链法律服务团成员；湖南省长沙市天心区人民法院律师调解员；全球投资移民律师协会会员；中国首席法务官俱乐部会员;湖南湘江并购俱乐部会员。
社会荣誉：中国人力资源开发研究会“中国人才发展奖”；中国首席法务官领*人才。
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